Orientações Para o Mercado Imobiliário

Quando você compra um imóvel no lançamento, pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar as melhores condições de preço e formas de pagamento, nesta fase.

Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado, ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que varia entre 18 a 36 meses, dependendo do tipo do imóvel, será entregue pela Incorporadora ao proprietário. É um bem de entrega futura.

Verifique se realmente o imóvel escolhido atende as suas necessidades quanto ao tamanho, localização, infraestrutura oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado e o seu Memorial de Incorporação registrado. Pesquise se a Incorporadora e Construtoras são saudáveis e possuem credibilidade.

Obtenha informações sobre a tradição desta Incorporadora, verificando:
* Há quanto tempo ela trabalha no mercado.
* Quantos empreendimentos ela entregou.
* Padrão de qualidade de seus produtos e a pontualidade na entrega dos seus imóveis.

Hoje em dia, muitas Incorporadoras têm capital aberto na Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados trimestralmente. Você deve encontrar o balanço destas empresas nos seus respectivos sites.
Outra forma, seria verificar se as obras em andamento da Incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção. Além de o próprio financiamento ser uma garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas com boa saúde financeira.

Ainda que a Incorporadora possa contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre a Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em contrapartida do recebimento de preço certo e ajustado.

O stand de vendas é usualmente construído no local onde será erguido um empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o empreendimento.

Ele tem a finalidade de mostrar em escala real as características da planta do apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.

É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou seja, antes do início da construção.

É a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel.
Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.

É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.

É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, entre outros.

Alguns empreendimentos são entregues com as áreas comuns equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores tenham que arcar com despesas adicionais para realizar estes serviços.

É a comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.

A corretagem deve ser paga à Imobiliária ou ao Corretor de Imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à Imobiliária ou ao Corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.

Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém, pessoa física ou jurídica, se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento.
Para que a Incorporação Imobiliária produza os efeitos e permita a venda da unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto a condição técnica e idoneidade do incorporador, à legitimidade do projeto, às características e metragem do imóvel, bem como as regras de convivência em condomínio.
É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

É a Lei Federal nº 4.591 de 1964 que dispõe sobre as Incorporações Imobiliárias.

É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no artigo 32 da lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.

A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação.
A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.

É importante verificar se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva Prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais.

É importante verificar se o imóvel encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva Prefeitura municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada. Vale verificar também a minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras condominiais. Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre a diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel tenha valor inferior a R$ 440 mil, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos 5 anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Recita Federal.

É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, sendo a amortização declinante e os juros crescentes. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.

É o sistema de financiamento em que as prestações são decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.

É um índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.

Elaborado pela Fundação Getulio Vagas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.

Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É utilizado para a correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após as entregas de chaves do imóvel em contratos que preveem pagamentos diretamente a construtora.

É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança.
É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.

Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela Incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC durante o período da construção.
Após isso, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M, acrescendo-se 12% ao ano, sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se, usualmente o INCC durante o período de construção. Depois disso, e devido repasse de financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo.

A melhor forma depende exclusivamente de sua receita. Deve-se analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua renda familiar. Hoje, existem vários financiamentos junto a instituições financeiras com prazo de pagamento em até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. O importante é você pesquisar e analisar o melhor fluxo de pagamento de acordo com sua capacidade financeira.

Sim. Além de utilizar o imóvel como fonte de renda, através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a inflação.

Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra.
A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.

Algumas Incorporadoras permitem que seus clientes escolham alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades. A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra, durante a fase de lançamentos.
Usualmente estipula-se um prazo no qual o cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas podem acarretar custos adicionais ao comprador.

É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após o recebimento de preço ajustado, observada as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato o comprador passa a ser o titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em fase do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.

São essenciais as cláusulas que disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária, quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade, penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplência e atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e demais obrigações assumidas pela incorporadora.

O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra determinado imóvel, por determinado preço e condições.
O contrato ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular, (e, nesse casso, há que observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes ) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso é lavrado em Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado.
A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.

DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os Cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).

O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará até a aquisição final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade de qualquer questionamento futuro e, especialmente de necessidade de se submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente previstos no contrato celebrado.

O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.

Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS).
Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de 30 dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.

As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.131 a 1.358 do Código Civil (Lei n. 10.403/02) e na Lei 4.591/64, na primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.

É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

O síndico pode ser qualquer morador, desde que eleito pelos condôminos, para defender os interesses dos mesmos. O síndico também pode ser terceiro, não morador, desde que devidamente contratado pelo condomínio para tal fim.

É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir das instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa é composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a Incorporadora, com o auxílio de um a empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento.

As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação de IPTU.

É o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela Prefeitura para identificação deste. Dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a Incorporadora, mediante requerimento, solicita à Prefeitura a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.

Pode ser feita uma comparação dizendo que a Matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. É o documento de identificação em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico de aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.

É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.

Sim, conforme previsto no Decreto-Lei n. 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas e coisas. Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados compatíveis com o vulto do empreendimento e constar da respectiva apólice.

Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros pactuados no contrato.

É um documento concedido por uma instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado.
Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel pronto com a averbação de sua construção realizada.

É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia de pagamento da dívida.
O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem.
Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do antigo devedor.

Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.

É a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto a construtora.

A documentação pode variar de acordo com a instituição financeira. Mas são sempre solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.

Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação bancária.

Behavior é a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento em dia.

Para utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na regulamentação, tais como:
* Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado.
* Morar ou trabalhar na localidade do imóvel.
* Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob o regime do FGTS.
* Avaliação do imóvel não superior a R$ 350.000,00.
* Utilização do FGTS para a quitação do imóvel.

A assessoria é efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de crédito, documental e jurídica, visando agilizar e assegurar a perfeita formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidas pela instituição contratante.

Os custos com o processo de repasse serão por conta do adquirente e incluem assessoria, emolumentos e imposto de transmissão do bem imóvel, ou seja, serão as mesmas despesas que teria após a quitação do preço, quando solicitasse a escritura definitiva, o ITBI, emolumentos de escritura e registro, que variam conforme o valor de cada imóvel.

Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.